出售繼承房產適用新舊制 | 報稅與省稅方式 | 北投首購 | 北投換房

據內政部統計顯示，今年前八月全台買賣移轉占整體不動產移轉僅57.7％，占比創下有統計以來新低，而繼承和贈與移轉則分別達17.3％、12.4％，雙創新高，等於每10件不動產移轉有3件來自繼承及贈與，除顯示近期房市交易意願低落外，也反映「等房」逐漸成為新世代取得房產的主要管道。

分辨繼承房屋屬於新制還是舊制

新舊制的分水嶺為104年12月31日前取得為舊制財產交易所得稅，105年1月1日後取得為房地合一稅新制。

繼承房產是由上一手取得時間來分辨適用新制還是舊制，以下舉四個例子

案例一:
爺爺95年買房子1000萬，爸爸100年繼承房子為300萬公告價，105年賣掉，適用舊制，因為判斷新舊制，要看上一手取得的時間，以爺爺購入的時間為基準。

案例二:
爺爺105年買房子1000萬，爸爸108年繼承房子為300萬公告價，112年賣掉，適用新制，從爺爺105年買入到112年賣出的總持有時間可以合併計算，約6-7年時間，適用房地合一稅5~10年20%的稅率。

案例三:
爺爺95年買房子1000萬，爸爸100年繼承，兒子繼承房子為300萬公告價，110年賣掉，適用舊制，因為要看上一手取得的人，以爸爸繼承的時間為準。

案例四:
爺爺95年買房子1000萬，爸爸108年繼承，兒子110年繼承房子為300萬公告價，114年賣掉，適用新制，從爺爺95年買入到114年賣出的總持有時間可以合併計算，約9年時間，適用房地合一稅5~10年20%的稅率。

出售房產為舊制之計算 (財產交易所得稅)

公式:
出售價－取得價(土地+房屋公告價)－相關費用(裝潢費/辨繼承費/仲介費/代書費/規費/賣房土增稅)＝獲利
獲利ｘ房地比＝應申報金額

案例一:
1000萬(出售價)-300萬(取得價)-50萬(相關費用)=650萬(獲利)
650萬x15%(假設房地比15%)=97.5萬(併入當年財產交易所得稅中)

房地比公式:
房屋評定現值 ÷ (房屋評定現值 + 土地公告價)

出售房產為新制之計算 (房地合一稅)

公式:
出售價-取得價(土地+房屋公告價)-相關費用(裝潢費/辦繼承費/仲介費/代書費/規費)-土地漲價總數額=獲利
獲利x持有期間稅率=房地合一稅應繳納金額

案例二:
1000萬(出售價)-300萬(取得價)-50萬(相關費用)-假設為0元(土地漲價總額)=650萬(獲利)
650萬x20%(持有時間約6-7年)=130萬(房地合一稅應繳納金額)

出售房產為房地合一稅時，可節稅方式

方式一:
繼承時房貸餘額 > 繼承時公告價
(可做為取得成本)
如案例二:
1000萬-500萬(貸款餘額)=500萬(取得成本)

方式二:
房地合一自用免稅額400萬及10%優惠稅率
*出售前6年無出租、營業、連續持有設籍，並實際居住。
*本人、配偶、未成年子女未曾使用自用住宅優惠。

方式三:
重購退稅
*符合自用住宅，先買後賣/先賣後買，於2年內完成移轉登記。
*購買新屋5年內，不得轉賣、贈與、出租、營業或遷出戶籍。